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这一轮楼市革新周期，济南二手房价被重塑。

24年一季度济南主城贝壳二手房成交均价为15942元/㎡，同比23年下滑8%，比拟于客岁同期打了个92折。

济南36个二手房东流在售板块，约78%的板块房价出现同比下降，有些板块房价跌幅致使接近20%，客岁还能卖个13000-15000，本年只可卖个10000-12000，致使部分房源9000+，在锐评看来这似乎有点跌及其了。

二手房价的不睬性下降，让商场也相应地发生了一些变化：

①一季度贝壳新增挂牌量同环比折柳下降14%、6%

②一季度贝壳总挂牌量同环比折柳高涨16%、3%

③一季度贝壳成交量同环比折柳下滑29%、9%

锐评从中可以得出两条论断：

①屋子跌价严重，不少业主售房心态发生变化，由之前的急于抛售转为出租，屋子不颤抖卖了，是以新增挂牌量是下滑的；

②二手房商场鱼龙搀杂，能取得购房者醉心的好屋子少了，挂牌成交率降了，是以总挂牌量天然涨了但成交量还是跌的。

基于现在高挂牌量与低去化率近况，关于畴昔的二手房商场，锐评有两个判断：

一、分化是商场常态，房价金字塔此消彼长

二手房分化主淌若来自板块、楼盘、业态与户型的分化，分化背后的底层逻辑是供应是否过量与需求是否紧缩。

供应端看两个假想：小区挂牌量及挂牌率，从供应边界及供济急迫性两个角度斟酌供应情况，两者数值越大，讲解供应量越大，反之就越稀缺。

一般来说，挂牌率0-5%基本属于正常区间，5-10%讲解挂牌量较大，若超越10%就代表小区内卷严重，堕入滞销，若超越20%，代表屋子已基本被套牢。从3月主城小区二手房挂牌榜来看，挂牌量超越200套就基本可以投入TOP30，属于超高供应了。

需求端看五个维度：区位、配套、楼盘层次与居品、物业、房龄，其中配套又包括产业、交通、西宾三个中枢身分，短板决定需求木桶下限，各维度均好性决定需求木桶上限。

供应稀缺、需求隆盛，房价就相对坚挺、致使出现大幅高涨。反之，房价就会出现下滑，直至失去流动性。但总的来说，房产仍占据中国度庭财富较高份额，资金池的“水”量仍然自如，需求所在代表资金流向，是以分化布景下房价金字塔省略率呈现此消彼长。

二、房价不睬性下降餍足或将渐渐得到闭幕

房价经由这一轮周期革新，许多小区二手房房价较高点下降30-40%，如果再算上这几年的执有本钱，跌幅可能达到40-50%，现在房价已基本压实、下降空间不大了。

从智研盘考发布的2024年2月寰球百城住宅二手房价名次榜来看，济南以16251元/㎡排名寰球25位，比丽水、台州、绍兴等地级市房价还要低，比23年GDP排名（19名）低6个身位。如果大部分二手房房价执续下降，不仅带来的是市民信心的弘大打击，同期对整个这个词城市经济与城市运行亦然致命一击。

部分城市如苏州因此开启了二手房托底行径，执行“卖旧买新”行径，并最高可享100%契税补贴，政府出头拖底二手房价可有用缓解商场悲不雅面孔，起到自如商场大局的作用，今后这么的城市将会越来越多。

房价不睬性下降带来业主群体利益受损，业主渐渐运行醒悟，打响房价保卫战，如减少新增挂牌量，警惕中介作念空、渐渐配置房价和洽阵线。

致使不年少区运行集资整修立面、公区、景不雅，更换物业造赴任业品性，以抗击房价的不睬性下降，以保全家庭财富。

关于二手房跌价较猛的济南西，济南地铁网在26年头步成型，济南东西通勤时期降至40分钟以内，届时东西房价钱局或将有望重塑，一些产业相对偏弱但交通便利、居住属性较强的板块房价有望回反正常，比如和谐，比如西客站。

凭据以上两个判断，谈一谈最近阳光100F区业主保卫房价话题，锐评能浮现这位业主的崩溃。阳光100是济南西部尽人皆知的超等大盘，住宅1.47万户，斥地周期前后超越二十年，曾经代表济南的商场顶流。可是，阳光100房价从21年的16400降至现在的13000，平均降幅20%。

从供应端两个维度来看，阳光100现在有950套房源在挂牌出售，挂牌率6%，两个假想均标明小区挂牌量较大。

从需求端五个维度来看，阳光100属于和谐片区，区位较为中枢，属于加分项。配套方面，济南西和谐片区产业不差，交通不差（尤其4号线敞开之后），西宾方面也算尚可。

阳光100前期的塔楼和大高层居品减分，物业中规中矩，房龄相对较长。可是，这个减分项有点被无穷放大了，要知说念同地段保利天禧新址毛坯高层能卖个25000-26000，这着实是阳光100房价的2倍还多，何况卖的还很可以，同期期的和谐嘉园房价也能达到15000，阳光100到底差在哪了？

关于二手房锐评一直号召不要进行踩踏式交游。往小了说，许多家庭的财富皆压在屋子上，变成精深当年东说念主财产缩水。往大了说，房价如果大跌，断供潮、舒适潮将会相继而至，身在其境，莫得东说念主可以独善其身！

每个期间的产物，应该有它的价值。屋子不是手机、汽车，可以每隔几年就换一次。再豪华、亮丽的一手社区，跟着时期的冲刷，也要面驾临建筑衰落技术老化的问题。奈何让屋子经得起时期的巡视，亦然斥地商需要筹议的社会课题。